Всем привет!

В настоящей статье я расскажу об очень важном для меня кейсе, где буду хвалить суд округа (!!). Да-да, именно хвалить. Удивлены? Я часто ругаюсь на кассацию, много пишу о том, что кассация выходит за рамки своих полномочий или наоборот – закрывает глаза на явные нарушения в актах нижестоящих инстанций. Но сегодня мы рассмотрим, как раз тот случай, когда Арбитражный суд Московского округа услышал голос 52 истцов и абсолютно справедливо развернул отказные судебные акты! Заранее оговорюсь, что данным кейсом я горжусь, а решение суда отчасти восстановило мою веру в правосудие и равенство всех перед законом, чего так не хватает в реальном мире)).

Дом, милый дом!

«Начать с того, что Марли был мертв. Сомневаться в этом не приходилось. Свидетельство о его погребении было подписано священником, причетником, хозяином похоронного бюро и старшим могильщиком… Итак, старик Марли был мертв, как гвоздь в притолоке»

«Рождественская песнь в прозе», Ч. Диккенс.

Девелоперская компания «Urban Group» (она же АО «Континент проект», ООО «Ваш город», ООО «Экоквартал», ООО «Хайгейт», ООО «Ивастрой» и т.д.), специализирующаяся на строительстве жилой и нежилой недвижимости в Московской области, была признана несостоятельной в 2018 г. Всегда немного странно наблюдать банкротство застройщика такого уровня… Проекты архитекторов компании отличались невероятной изысканностью, а разработанный ими формат жилых комплексов («Город для жизни») представлял собой синтез доступности эконом-класса, инфраструктуры бизнес-класса и уникальности премиум-сегмента. Чудесные, комфортные и очень красивые дома, кардинально отличались от привычной нам застройки спальных районов 1980 – 1990-х годов. Разумеется, вопросов о банкротстве застройщика возникало немало, но, как бы то ни было, Urban Group был признан несостоятельным…

Очень хорошо – тоже нехорошо (!!).

Драматическая часть повествования

Банкротство Urban Group неизбежно повлекло за собой бурю человеческого недовольства. Сотни людей, купивших квартиры на стадии «котлована», включались в реестр участников строительства, т. к. котлованом их новое жилье и ограничилось… Время шло, обремененный обязательствами должник, а точнее его правопреемник, кое-как достроил жилой комплекс, несмотря на существенный пропуск срока сдачи объекта, и передал квартиры новым владельцам.

Хэппи энд? Не тут-то было...

Еще в 2015 г. для привлечения большего числа участников долевого строительства Urban предлагал дольщикам два варианта покупки квартир: без ремонта и с ремонтом. В последнем случае стоимость отделочных работ была включена в цену квартиры, незначительно увеличивая сумму чека за квадратный метр на дату покупки. На проведение ремонтных работ покупателю выдавался именной сертификат с названием проходящей на тот момент рекламной акции («Детская квартира», «Отделка на миллион», «Легкий старт», ремонт классов «Комфорт», «Стандарт» и пр.). К сертификату прилагался перечень оказываемых услуг, используемых материалов и комплектующих в соответствии с выбранным классом ремонта.

Таким образом стоимость квадратного метра аналогичных квартир, приобретенных в одно и тоже время, с ремонтом и без него была различной для покупателей, но на выходе все получили одно и то же – стены, потолок, пол и никакого ремонта.

Сертификаты без подписи

Вместе с тем сам по себе сертификат на отделку квартиры представлял собой бумажку с наклейкой. Ни подписей сторон, ни печатей, ни нотариального заверения данные сертификаты не содержали, а значит и юридической силы не имели. По крайней мере так посчитали конкурсный управляющий и Арбитражный суд Московской области.

Более того, сами договоры долевого участия (ДДУ) не содержали отсылок на сертификаты, равно как и сертификаты не являлись частью договоров. Вот с этим всем мы и вошли в процесс…

Позиция

Изначально, когда был открыт реестр участников строительства Urban Group, кредиторы подали заявление о включении своих требований на квартиры с ремонтом. Ответ конкурсного управляющего был тверд, очевиден и четок, как рука хирурга в погожий день: «Ваши ДДУ выдачу квартир с ремонтом не предусматривают, а отдельного реестра ремонтов у нас не существует». Требования кредиторов были включены в реестр, как требования на квартиры без отделочного ремонта, после чего 52 дольщика (!!) обратились к нам.

Формулируя позицию для представления в суде, я думала о том, что сертификаты, имеющие номинальную стоимость отделочных работ, у всех моих клиентов на руках есть, а значит можно попробовать включиться в денежный реестр должника, чтобы в процедуре банкротства хотя бы частично компенсировать стоимость несостоявшегося ремонта. 52 дольщика были не против))). Нами были заявлены требования о включении в реестр сумм убытков, составляющих номинальную стоимость выданных должником сертификатов.

Первая и вторая инстанции

Как и предполагалось, первая и апелляционная инстанции отказали нам во вступлении в денежный реестр требований кредиторов Urban Group. Суд посчитал, что по условиям заключенных договоров у застройщика не имелось обязательств по выполнению ремонтных работ в помещениях:

1. Сертификат в действительности не является договором, не обладает его признаками (отсутствуют подписи сторон, печати, нотариальное заверение), а значит юридической силы не имеет.

2. ДДУ дольщиков не содержат отсылок на сертификаты, а сертификаты не является частью договоров.

3. Получение сертификата не предполагает обязанность участников долевого строительства произвести оплату его номинальной стоимости, следовательно, не порождает обязанности застройщика выплатить кредитору его же номинал.

4. Доводы заявителей о разнице в ценах аналогичных квартир, приобретенных участниками строительства без сертификатов, судами отклонены, поскольку их фактическая стоимость не может быть объяснена исключительно стоимостью ремонта.

5. Обязательство должника по сертификатам перед кредиторами не является денежным обязательством, а возможность заявить такое требование путем его включения в реестр Законом о банкротстве не предусмотрена.

Итого: квартиры вы получили – и на том спасибо…

Кассация

Итак, у нас была заранее проигрышная позиция. Хуже некуда… Я с самого начала знала, что сертификаты, являющиеся предметом спора, представляют собой пустые бумажки, непригодные для требования к исполнению. Знала, что фактически включиться по ним в реестр будет ой как непросто… С десяток юридических компаний до нас отказали дольщикам в защите, посчитав дело безнадежным (и были правы, если по-хорошему). Необходимо было каким-то образом оценить стоимость сертификата, т. к. его номинал и стоимость фактического ремонта – вещи разные… Добавим к этому то обстоятельство, что сертификаты не были оплачены деньгами (т. е. нет кассового чека, подтверждающего приобретение услуги, а значит нет и убытков для моих клиентов, т. к. какие могут быть убытки, если расходов не было никаких??).

На первую и вторую инстанции я вообще не рассчитывала. Судебной практики по аналогичным делам нет, а брать на себя ответственность за создание новой мало кто готов. Наша задача в первой инстанции была такова: максимально наполнить требования доказательствами и доводами. Основной зацепкой я посчитала факты признания сертификатов самим застройщиком до процедуры его банкротства. То как мы искали исполненные сертификаты (по которым уже был сделан ремонт) – отдельная история J.

В кассационной жалобе я акцентировала внимание на два основных момента: признание сертификатов застройщиком и то, что сертификаты вовсе не были подарочными, расчеты по ним были произведены заключением и полной оплатой соответствующих договоров долевого участия. Кассация неоднократно откладывалась и просила нас еще раз разъяснить позицию, а параллельно обдумывала свое решение.

И, наконец, мы выиграли!!! Защищать свои права пришли почти все 52 дольщика Urban Group и держались они, поверьте, прекрасно. Суд кассационной инстанции отменил акты Арбитражного суда Московской области, а также Десятого апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение исходя из следующего:

1. Сертификат предполагает обязанность кредитора заключить ДДУ и осуществить его полную оплату; он не является безвозмездным и порождает обязательства как для кредитора, так и для должника.

2. Сертификатом установлена фиксированная стоимость отделки квартиры из расчета на 1 кв. м.; номинал сертификата рассчитан соответственно.

3. Отказ во включении в реестр убытков ставит заявителей в заведомо неравное положение по сравнению с другими владельцами сертификатов, чьи требования на ремонт квартир были полностью исполнены по распоряжению должника, что недопустимо!

Я уверена, что первая инстанция при новом рассмотрении учтет указания кассации Московского округа и примет правильный, грамотно сформулированный судебный акт!

Ps. Главное, чтобы за годы судебных тяжб от конкурсной массы дольщикам хоть что то осталось….